房产知识

澳洲购房基本流程


澳洲购房基本流程

1. 选定房屋

首先购房者选定心仪的房屋,然后支付一笔订金,通常是5000澳元上下,向中介或者开发商申请保留该房屋。 订金会在规定的时间内退还给购房者。如果最终未完成购房流程,订金也将退还给买家。

由于澳洲是一个诚信至上的国家,加上又有厚厚的购房合同作保证,所以在澳洲购房基本不会出现规划和实际相差甚远的情况。购房者可以放心地挑选。

2. 选定律师

澳洲政府规定买卖双方均有代表律师安排交割,买家必须并选定一位澳洲认可的律师解释和协助,并于交房时作为你的代理 ,如果你没有指定的澳洲律师,有丰富经验的律师事务所会为您提供澳洲顶级律师助您无忧投资。

3. 签订购房合同

中介/开发商向购房者或购房者的代表律师提供购房合同。购房者在咨询了自己的代表律师并充分理解合同后签字。随后,开发商也需在购房合同上签字,并向购房者提供一份双方签署后的合同。

4. 支付10%的购房定金和印花税

购房者需要在合同规定的时间内,一般为2周内,支付购房款的10%作为首付款。这笔款项可以利用电子转账安排,转账到开发商的律师(每个开发项目的代表律师不同)的银行信托账户,这些信托账户均是澳洲政府监管的信托账户,你的10%首付款会很安全地存储在监管账户中,并还能获得利息,直至房产成功交割后才会转移至开发商。

所以,这笔钱并非真正交给了开发商,而是放在了银行的信托账户里。在正式交收房屋之前, 基本上购房者仍可享有这笔首付的利息收入。这也就是说,投资者只是换了个银行存钱,可已经购买的房产还在不断为自己创造投资收益。

关于印花税,比如在新州,房产的印花税需要在签署购房合同后的3个月内上交给政府,在其他州,一般都是在交房时支付印花税 除了向政府缴纳印花税,以及FIRB,购房者不需支付其它任何大额费用。

5. 房屋施工

开发商需要在合同规定的时间内完成房屋的建造施工。施工期间,购房者不需支付任何费用。

6. 办理贷款

在房产交割的前三个月,买家律师以及中介会通知客人房屋即将竣工, 如果需要贷款,客户需要联系贷款经纪人,准备贷款材料,看自己是否符合要求,然后递交申请。海外贷款的话,建议提前半年开始准备。

和中国不同,在澳洲从支付首付后到房子盖好之前并不需要马上贷款,什么时候房子正式交付到购房者名下,贷款才开始,也才从那天开始算利息。

7. 验房与交割

房屋完工后,开发商会邀请购房者或购房者的代表人前去验房。购房者要以此机会确定房屋的建造是否达到合同规定的建造标准。投资顾问们会陪同每一位客户完成整个购房过程,在交房日期前,投资顾问会与买家预约看房,直至确认所有房屋设施均无任何问题,才完成房屋交接。

在验房过程当中,如果发现任何问题,开发商会安排修善。在房屋完成交割以后的三个月出现任何问题,开发商也会保证维修(对有些电器等家具,保修期会达到两年)。


房屋交割的前二周至一个月左右,律师会通知购房者交房的具体日期,届时购房者需要把剩下的尾款交给律师,然后购房者的律师会在房屋交割当天,持合同和尾款与开发商的律师交涉完成最后的交割手续。

首次置业


澳洲首次置业

首次置业福利分为两块:

1. 首次置业补助(First Home Owner Grant,简称FHOG),这是政府对满足要求的购房者给与一次性现金形式的补助。

2. 印花税减免。

这两个部分相互独立,可以同时申请不会产生冲突。在现阶段,所有州都有FHOG补助,但是有部分州政府没有独立设置印花税补贴。

首次置业前置要求:

(1) 首次置业。

(2) 申请人
为18岁以上的自然人(不能是公司法人)

(3) 澳洲公民或者PR。

(4) 在settle之后居住在该房产12个月以上(自住房要求)。

所以,如果以上前置条件有不满足的,那么就无法为该物业申请首置补助。


每个州对房产价值上限的规定,以及补助也是不一样的:

[新南威尔士州]

在2016年1月1日之后,购买新房价值不超过60万澳元,或者自建新房价值不超过75万澳元的,享受1万澳元首置补贴。

另外,购买房产价值65万澳元以下可豁免印花税,在65万到80万之间可获得印花税优惠。

[维多利亚州]

维多利亚州对能够申请FHOG的房产上限限定为75万澳元,根据地理位置不同给与的补贴也不相等。如果是在regional area,能获得2万澳元补助,在非regional area则只有1万澳元。

维多利亚州的印花税减免政策和新州类似,门槛略有差异。根据规定,价值60万元以下的新房免除印花税,在60万到75万之间的享受印花税折扣。

[昆士兰州]

由于政策的调整,昆士兰政府对在现阶段购买房产,即2016年7月1日到2018年6月30日之间购买(签订合同时间)的给与额外的补贴。也就是说,在此期间,价值不高于75万澳元的首次置业,业主可申请高达2万澳元的首次置业补贴。

除此之外,价值在55万元以下的房产能够额外获得印花税减免。其中50.5万元以下的房产能够获得最高额度8750澳元减免。

海外人士购房流程


海外人士购房流程

1. 外国投资者在澳洲买房的相关规定:

(1)  外籍人士的定义:

身在境外并未持有任何澳洲12个月以上有效签证的外籍人士(包括拥有短期签证的境外人    士,例如:旅游签证等),即非常住外籍人士。

(2) 外籍人士在澳洲只可买全新住宅:

普通非常住外籍人士不可以购买澳洲已建成的二手住宅用房。但是,非常住外籍人士在获得FIRB批准后,是可以购买澳洲全新住宅的(如独立房屋或公寓等)。

(3) 外国投资者在澳洲购买全新住宅时的FIRB申请:

外籍人士如要购买澳洲全新住宅,需要向FIRB提出申请。这类申请通常会获得批准,而且在获得批准时通常没有附带条件。非常住外籍人士也可购买空地用于住宅开发,但购买前也需要向FIRB提出申请,不过,在获得批准时往往附有一定条件(如在24个月内开工等)。

(4) 外国投资者购买新房时的“开发商申请”问题:

我们经常听到全新住宅不需要去申请FIRB的批准, 这是因为开发商已经事先将其开发的楼盘向FIRB递交申请,以便于卖给外国投资者。具体而言,FIRB可能批准该楼盘的50%可以卖给外国投资者,当外国投资者购买时,无需再向FIRB申请,开发商将FIRB批准其向外籍人士售楼的文件附加在购房合同内即可,这一点您的购房律师可以帮忙把关。
 
2. 具体购买流程:



(1) 签订意向表:选定自己喜欢的房型和房号,签订预购协议,并支付定金一般为5000澳币,向开发商申请保留房产。开发商收到定金后,在2-3天内向购买者的律师提供购房合同。

(2) FIRB购房审批(*30-90天)。

(3) 合同签署:客户根据律师的解释,在预购协议后的7天内签订合同,和支付房款的10%作为首付存入律师或开发商或经纪人信托账户。

(4) 房屋交割:房屋建成交割时支付剩余房款。买方需在合同指定交割日前完成贷款批准或将全款购房的资金足额汇入指定账户以确保交割当日顺利划款。由买卖双方律师完成交割。
 

3. 购买澳洲房产时的费用

(1) 购房印花税:

    澳大利亚的各个州分别有各自的印花税计算方法,例如维州(墨尔本)的印花税率为5.5%。现房需要全额支付,期房则是由物业的建筑进度来决定的。购买的越早,节省的印花税也就越多,如果项目还未开工,则只需支付土地部分的印花税,其余部分则不需要支付。2017年7月起,大部分情况下外国人买家还需额外支付7%印花税。

(2) FIRB申请费:

    根据所购房产价格分档收费。常见申请费如下:

     0-1,000,000澳元:5,500澳元。

     1,000,001-1,999,999澳元: 11,100澳元

(3) 律师费:约1500澳元

(4) 持有澳洲房产过程中的费用:

    1) 物业管理费:由物业的品质,配套设施和房间数多少来决定费用的多少。

    2) 市政府费:由物业所在的地段和品质有关用于物业周边公共环境的维护。

    3) 水费:相当于水税,公寓房通常是需要每年固定支付的,根据房间数量多少来收取。

(5) 出售澳洲房产时的费用: 

    1) 有澳洲身份:只要在所购房产入住满半年,就可将房产类别由投资房转为自住房,自住房在出售时不征收增值税。投资房在出售时,将增值部分的50%纳入当年持有人的个人收入进行计税,具体税率可去澳洲税务局官网查看www.ato.com.au。

    2) 人在澳洲但是没有澳洲身份的购房者:即使是购房自住,在出售时也将视为投资房进行计税。

    3) 海外的投资者:在出售在澳洲的房产时,也需要相应的基本增值税,具体税率可参照澳洲税务局官网www.ato.com.au。

    4) 在房屋出售的过程中,产生的中介费,律师费由卖方支付

海外投资申请


海外投资申请(FIRB)

作为外籍人士在澳大利亚购置房产,申请FIRB是相当重要的一步,首先,

1. FIRB和申请

"FIRB" 是澳大利亚外国投资审查委员会(Foreign Investment Review Board )的简称。外籍人士在购买二手房时,合同上应加入“Subject to FIRB”条款,即如果FIRB申请未通过,合同自动终止,已付的押金应退回。购买100万澳币以下房产的,FIRB的申请费为$5,500;购买100万以上200万以下房产的,申请费为$11,100;购买200万以上300万以下房产的, 申请费为$22,300。其他房价区间的申请费用,以及对申请费的调整更新,请查询FIRB官网。

2. FIRB审批时间

根据法案规定,国库部长有 30 至90天的时间考虑申请并作出决定。对于普通民用住宅房地产的购买申请,通常在递交申请30天内会得到批准答复

3. 相关建议

由于澳洲法律法规已经形成了较为完善的体系,所有在澳洲买房事宜都可通过您的过户律师与开发商律师进行交涉。因此,如果您是一名非常住外籍人士并希望在澳洲购房,需要第一时间告诉您的过户律师,以便其帮助您递交购房申请。目前,还未有非常住外籍人士购买住房被拒的先例。

4. 留学生可以在澳洲购买什么样的房产

在澳洲买房的外国人可分为三种:

(1) 持有澳洲永久居留权的外国人(即澳洲永久居民)

(2) 持有澳洲长期签证的外国人(即澳洲临时居民)

(3) 外国居民(包括持旅游签等短期签证的和没有澳洲签证的外国人)

澳洲临时居民分为:

(1) 持有允许其在澳洲合法持续逗留十二月以上的签证的,不管申请买房时签证实际还剩下多长时间

(2) 居住在澳洲,已经递交永居申请,现持过桥签证等待永居申请结果的。
 
大部分留学生是符合澳洲临时居民身份的,可以购买空地用于建房,可以购买新房和楼花用于自住和出租,可以购买二手房用来自住。购买新开发的公寓和楼花,很多开发商会持有“新建住宅豁免申请证明”(new dwelling exemption certificate),因此买方不需要再单独申请FIRB。请在买房时与开发商确认一下

购房政策与印花税


购房政策与印花税

1. 购房政策

所有海外人士都可以在澳洲境内买房。但是不同身份的海外人士在澳洲买房也有着不同的规定。

(1) 持临时居留签证的海外人士(指持有12个月以上签证长度的海外人士)只能购买一套二手房,提交FIRB申请自住房时申请人必须在澳境内。而且该二手房只能用来自住,不能出租;在搬离该住所的三个月内,要把房子卖掉。

(2) 持临时居留签证的海外人士在购买新房时则没有上述要求,可以购买任意数量。

(3) 没有签证和签证长度小于12个月的海外人士不能买二手房,只能买新房或买地建房做投资用。

(4) 持过桥签证的海外人士不能一人单独买二手房。

(5) 持旅游签证的海外人士,即使签证期超过12个月,也不能买二手房。

2. 印花税额度

维州政府在2016财年州引进了针对购买住宅物业的“海外买家”的印花附加税,是全澳最早实施海外印花税的州。随后,新州和昆州相继采用。

(1) 悉尼 新南威尔士州 固定印花税4% + 海外印花税 8% = 12%

(2) 墨尔本 维多利亚州 固定印花税 5.5% + 海外印花税 7% = 12.5%

(3) 布里斯班 昆士兰州 固定印花税 3.5%-5.75% + 海外印花税 3% (2018年7月1日调至7%) = 6.5%-8.75%

房屋保险


1. 澳洲房屋保险

1.1 澳洲房屋保险种类

关于澳洲房屋的相关保险,比较常见的有四种:房屋保险、房屋财产保险、公众责任险和房东保险。一般向银行贷款的房子都会强制性购买房屋保险,而房屋财产保险、房东保险和其它是自愿选择购买的,根据不同的保险公司有不同的投保方案,收费也是不一样的。

(1) 房屋保险Building Insurance

房屋保险费主要是为了保障不可抗力事件而对房屋结构造成损失而购买的保险。自然灾害如火灾、洪水灾害、风灾等,还有交通事故对房屋所造成的破坏,都可以通过这个保险得到赔付。

大多数情况下,每年的房屋保险为300-700澳元。

(2) 房屋财产保险Home Content Insurance

房屋财产保险可根据所有人自行决定是否购买。主要按内部装修和摆设价值计算。需要注意的是珠宝等贵重物品只有在投保时加以说明才能获得赔偿。

最基本的房屋财产保险,如保险额为$35,000, 则每年的保险费为$300左右。

(3) 公众责任险Public Liability Insurance

公众责任险是承保被保险人在其经营或拥有的地域范围内从事生产、经营或其他活动时,因发生意外事故而造成他人(第三方)人身伤亡和财产损失,依法应由被保险人承担的经济赔偿责任。

(4) 房东保险Landlord insurance

要是发生以下这些情况,就可以依仗这个保险:租客拖欠房租;租客损坏财物;租客中途毁约等。对于租客来说,如果房屋遭到非房客所为的异常变动,房客是不用承担任何责任的。

1.2 如何购买澳洲房屋保险?

作为房屋所有人或投资者,在灾害发生期间肯定睡不好觉、担心自己的房屋或投资将被大水冲毁,因此屋主都想著要买房屋保险以保护自己的资产。

(1) 不论屋主用房产的购买价格或是市场价值来投保,都不是正确的方式。投保的价值在于确保灾后重建时所需要的一切补助。

(2) 保险费用应涵盖拆除(毁坏的房屋)、清扫、设计和工程费用,以及重新建设后的项目管理费、咨询费、建设批准和许可证、建设的工程费用等。更重要的是,房屋毁坏的时间和实际重建日期之间,逐渐上升的重建成本。

(3) 屋主或投资者可以向估算师(quantity surveyor)咨询意见,估算师的业务之一,就是提供屋主正确的房产重建投保资讯。

(4) 万一灾害发生,屋主应确定索赔的范围和金额,同时,准备好房屋维修或彻底重建的建筑合同,提交给保险公司。

(5) 假如投资型房地产因灾害而部分受损或完全毁坏,那么屋主还需考虑到房屋税的折旧扣除额。屋主需检查现有的房产税收折旧计画表,因为当房屋经重建或整修后,计画表可能需要更新。

律师相关


3. 律师的重要性

虽然在澳洲买卖房产并没有强制要求有律师,但它的法律体系繁杂,即使买家英文水平完全过关,也不见得处理好购房过程中涉及到的法律问题,所以澳洲本地居民在土地转让时也会聘请律师处理。

对中国买家来说,律师可以帮助申请海外人士购房许可证,与税务局、土地过户厅、银行等等部门打交道确保买家权益。

3.1 请律师有什么用?

{讲解合同要点}

律师会在签署购房合同之前,会为买家逐一解释合同条款,也代表买家与对方律师协商、敲定每项条款。

{交换合同及支付定金}

由于国内有外汇管制,中国买家需要更多的时间将款项转账到澳大利亚。澳大利亚政府有规定买房的定金不得超过房价的10%,定金可以支付到律师或开发商律师行信托账户里,这个账户是受澳洲政府实时监控并监管的,可以保障资金安全。

{计算印花税}

海外投资者在澳大利亚买房需要支付印花税,各州印花税税点不同,计算也相对麻烦。一般购房者并不了解政策,更不知道如何操作,而律师不但可以帮助计算所需购买房产的印花税金额,还可根据买家自身情况申请相应的印花税减免。在签署买房合同前,律师都会向买家确认印花税的金额,并帮助买家填写所有相关文件。

{完成房产交割}

澳大利亚各州对于房产转让证书的隐性要求较高,稍微处理不慎,可能会引起不小的法律纠纷。为保证这一步骤的顺利进行,律师会替买家起草土地过户文件,并在房产交割前检查文件有效性,确保买家成功交割。交割当日,律师会计算买卖双方所应承担的税金、政府费用,保障买家的支付没有任何问题。此外,买卖双方需要当面交换所有的法律文件、结算应付清款项,以便于房产的所有权顺利转移。律师可以代表买家出席交割过程,以保障买家权益。

{注册房屋所有权}

律师会在房产交割后,与当地相关政府部门,如土地局等联系,确保该房产的所有权已正确转让至买家名下。

3.2 如何确保律师负责?

澳洲法律体系健全,买房过程中有复杂的法律程序,只有专业的律师才能够操作。澳大利亚的购房合同由买卖双方的律师共同协商,持牌律师会准备并审阅一系列法律文件,再帮助买家签订购房合同加以确认。由于专业要求较高,澳大利亚律师在为客户服务时,会提供一份律师收费协议,明确客户和律师的关系,包括双方在该服务项目中的权利和义务。客户签署该协议,会明确双方法律服务合同的成立。